Bygherrer bør interessere sig for detaljen

Byggeri udgør en vigtig samfundsmæssig udfordring i forhold til bæredygtighed: 40 pct. af al CO2 -udledning kommer fra byggeri og bygningsmassen. Derfor er det mere vigtigt end nogensinde, at bygherrer begynder at tænke CO2 -venlige materialer og byggemetoder helt fra de tidlige designfaser. Men det sker langt fra altid. 

I december 2015 blev der indgået en historisk klimaaftale i Paris. For at overholde målsætningerne i aftalen, er byggeriet nødt til at reducere i CO2-forbruget, og det giver store udfordringer. Problemet er blandt andet, at der hos nogle i ejendomsbranchen - både bygherrer, entreprenører, rådgivere og håndværkere - er tvivl om, hvordan man skaber energi- og miljørigtigt byggeri.

"Mange bygherrer er begyndt at have en holdning til, at et byggeri skal være bæredygtigt og stille krav til projekteringen. Men der er fortsat et urealiseret potentiale, når det kommer til valget af de enkelte løsninger. Man kan fristes til at sige, at der på mange byggesager sker en grøn projektering, men at der ikke, eller i begrænset omfang, anvendes grønne produkter", siger specialkonsulent Simone Kongsbak, Smith Innovation, der hjælper bygherrer og virksomheder med at udvikle og afprøve nye løsninger til byggeriet.

"Udfordringen for de bygherrer, der gerne vil bygge bæredygtigt, er, at de ikke har indflydelse på, hvilke løsninger der vælges på komponentniveau. Det er typisk entreprenøren, der afgør det, og deres primære fokus er at levere byggeriet inden for den aftalte økonomi og tid. Derfor bliver konsekvensen naturligt nok, at der ikke er fokus på at afprøve nye bæredygtige produkter", siger Simone Kongsbak.

"En anden udfordring med nye bæredygtige teknologier er, at udvikling og byggeprojektet er ude af takt. Det tager lang tid at udvikle nye teknologier og introducere dem i byggeriet. Men et byggeprojekt har typisk en tidshorisont på 2-3 år, og selvom det er lang tid i forhold til mange andre produkter, så er det vanskeligt at udvikle helt ny teknologi, som løser en særlig udfordring på så kort tid."

"Opfordringen til bygherrerne og deres rådgivere er, at de interesserer sig for innovation og bæredygtige teknologier før de skal bruges. Det kan være ved at identificere nogle centrale parametre som for eksempel indeklima eller vandhåndtering, som kommer til at fylde meget de kommende år. Når bygherren er opsøgende og samarbejder om teknologiudvikling vil de også kvalificeret kunne påvirke, at entreprenørerne inddrager grønne produkter i det endelige byggeri", siger Simone Kongsbak.

Bygherren skal gå forrest

Det almene boligselskab Lejerbo, der administrerer og driver mere end 40.000 almene boliger over hele landet, er en af de boligbyggere, der som bygherre er gået forrest de seneste år og har afprøvet nye løsninger for at medvirke til, at byggeriet bevæger sig i en mere bæredygtig retning

"Der er ingen tvivl om, at byggeri udgør en vigtig samfundsmæssig udfordring i forhold til bæredygtighed: 40 pct. af al CO2-udledning kommer fra byggeri og bygningsmassen. Det interessante ved bæredygtighed for os er, at vi kan skabe nogle boliger som giver værdi til både vores brugere og vores ejere", siger adm. direktør Palle Adamsen, Lejerbo.

For ham ligger værdiskabelsen på flere niveauer. Lejerbo har derfor valgt at gøre brug af DGNB-certificeringen, der udmærker sig ved at tænke bæredygtighed meget bredt: Det er nemlig ikke alene miljømæssig bæredygtighed, der ligger i konceptet. Det er også økonomisk og social bæredygtighed, som DGNB kommer omkring.

-"Værdiskabelsen kan ligge i at vælge løsninger, som set med en brugers betalingsøjne giver en lavere husleje. Eller en mere robust husleje. Den kan også ligge som værdiskabelse på den måde, at når vi arbejder efter en bæredygtighedscertifi- cering, så arbejder vi også efter en metode og en proces, og derfor kommer vi 360 grader rundt om byggeriet", siger han.

Lejerbo kunne i sommeren 2015 aflevere det første DGNB-certificerede almene byggeri i form af 18 rækkehuse i Fasanvangen i Ishøj. Målet er at skabe så bæredygtige boliger som muligt – inden for budgettet.

"Når man arbejder med en bæredygtighedscertificering, så kan man vælge forskellige niveauer. Vi går ikke efter guld, for det har vi ikke mulighed for inden for de økonomiske rammer, men vi vil stadigvæk gerne træffe de rigtige løsninger inden for de rammer, vi har. Jo færre penge man har, jo vigtigere er det jo i virkeligheden at prioritere det knivskarpt", siger Palle Adamsen.

Skaber merværdi for brugeren

Hos PensionDanmark, en anden af landets store bygherrer, ser man også, at bæredygtighed kan skabe mere værdi i byggeriet og for de mennesker, der bruger det. "Det er grundlæggende for os, at vi først og fremmest skal levere gode investeringer til vores kunder. Men det er også vigtigt, at vi er med til at skabe sunde og bæredygtige arbejdspladser og boliger til folk i fremtiden", siger direktør Marius Møller, PensionDanmark. Han vil gerne være med til at nedbringe den enorme belastning, som byggeriet har på miljøet. Men han ser det også som en måde at tiltrække lejere til byggeriet på.

"Vi vil gerne være en driver for bæredygtigt byggeri og fremme bæredygtigheden herhjemme. Vi lever allerede op til energikravene for 2020 på flere af vores bygninger, hvilket betyder, at energiforbruget og dermed CO2 belastningen er reduceret væsentligt. Det er i sidste ende også attraktivt for lejerne, fordi de mest skelner til totaløkonomien, og derfor vil vi som investor gerne samarbejde med arkitekter, ingeniører og entreprenører om nye bæredygtige løsninger og tiltag i byggeriet", siger Marius Møller.

Hos pensionsselskabet stiller man store krav til materialerne i byggeriet, der gerne skal kunne genanvendes. Derfor skal alt det byggeri, som PensionDanmark er med i, hvadenten det er erhverv eller boliger, certificeres efter DGNB-standarden. Sidste år modtog pensionsselskabets bygning, Gladsaxe Company House, som den første kontorbygning i Norden DGNB-platin, hvilket er den højeste status i den dansktilpassede internationale certificeringsordning DGNB.

"Vi stiller krav til, at det er sunde materialer, som bliver brugt i vores byggerier. Vi har stor fokus på, at det er certificeret, og at der er dokumentation for, at materialerne kan blive genbrugt. Hvis du kigger på antallet af projekter, der bliver certificeret i dag, så er det stærkt stigende. Det er også i kraft af, at flere internationale virksomheder efterspørger det, og har en politik om, at de kun vil bo til leje i bæredygtige bygninger", siger han.

Men bæredygtighed i byggeriet skal ikke ske for enhver pris. Sådan lyder det fra Bygningsstyrelsen, der hellere taler om sund fornuft.

"Vi har ikke ambitioner om at gøre alt mere bæredygtigt for enhver pris, hvad enten vi taler om det miljømæssige, det sociale eller det økonomiske aspekt. Det skal være fordi, det giver værdi for dem, der skal bruge bygningen. Det handler fortsat om at bygge med sund fornuft, om det så er for at skabe bedre læringsmiljøer eller nedsætte energiforbruget i bygningen", siger direktør Gyrithe Saltorp, Bygningsstyrelsen.

Det er vigtigt, at både bygherren og kunden har et højt niveau af viden i forhold til hvilke valg, der kan påvirke bæredygtigheden. På miljødelen kan man alt fra LED-belysning, biodiversitet, ESCO-projekter og til solceller. Men det er vigtigt at finde ud af, hvad der er realistisk, og hvad der ikke kan betale sig.

"Udbudslovens nye muligheder er en hjælp i de indledende faser, hvor den giver parterne mulighed for at tale sammen og høre, hvad hinanden siger. Det er nok at drive det lidt langt at sige, at den påvirker muligheden for bæredygtigt byggeri. Men den skaber afklaring om en række ting og får afstemt forventningsniveauet i kontrakten", siger hun og fortsætter:

"Det er meget positivt, at de private udlejere interesserer sig for, hvordan man optimerer byggeriet. Der er en fin brancheudvikling i gang, hvor man tager den bæredygtige del alvorligt. Selvom nogle siger, at det offentlige skal gå forrest i udviklingen, så synes jeg faktisk, at den private del af branchen har vist, at det kan lade sig gøre at skabe gode og økonomisk sunde bygninger", siger Gyrithe Saltorp.

Hun understreger dog også, at der fortsat sker alt for mange fejl og mangler i byggerierne, når de afleveres. Det har store konsekvenser for kunderne og udbredelsen af bæredygtighed, fordi det ofte går udover energi, indeklima og funktionalitet. Derfor er Bygningsstyrelsen begyndt at stille krav om, at byggerier skal testes inden aflevering.

"Vi er begyndt at lave en performancetest af installationerne i byggerierne, inden de bliver afleveret til kunden. Det er indarbejdet i vores udbud, så vi sikrer, at det, der bliver afleveret, svarer til det, som er blevet lovet blandt andet i forhold til energieffektivitet. Det er fortsat en af de helt store udfordringer i vores branche, at byggeriet ikke har den standard, kunderne bliver lovet", siger Gyrithe Saltorp.

Artiklen er skrevet af Kristian Foss Brandt og bragt i Estate Magasin nr. 05, 2016

Læs artiklen og resten af magasinet her